Atualização do Valor de Imóveis no IRPF: Alterações Trazidas pela Instrução Normativa RFB N.º 2222/2024.
No dia 24 de setembro de 2024, a Receita Federal publicou a Instrução Normativa RFB n.º 2222/2024, que regulamenta a opção pela atualização do valor de bens imóveis para o valor de mercado. Esta nova regra tem como base a Lei n.º 14.973/2024 e traz importantes alterações no que diz respeito à tributação de imóveis no Imposto de Renda Pessoa Física (IRPF).
A seguir, vamos detalhar as principais mudanças, os requisitos para aderir à atualização e as consequências fiscais para os contribuintes, bem como comparar as novas regras com as disposições anteriores da Instrução Normativa SRF n.º 599/2005.
Alteração Trazida pela IN 2222/2024: Atualização de Imóveis no IRPF.
A IN 2222/2024 permite que pessoas físicas residentes no Brasil atualizem o valor de seus imóveis para o valor de mercado. Até então, o imóvel era declarado pelo valor de aquisição, sem atualização, o que poderia resultar em uma base de cálculo alta para o ganho de capital em uma futura alienação. Com a nova instrução normativa, o contribuinte pode optar por realizar essa atualização com tributação de 4% sobre a diferença entre o valor de aquisição e o valor de mercado.
Requisitos para Aderir à Atualização do Valor de Imóveis.
Para aderir à atualização do valor dos imóveis com base na IN 2222/2024, o contribuinte precisa atender aos seguintes requisitos:
1. Pessoa Física Residente: Apenas pessoas físicas residentes no Brasil podem optar pela atualização.
2. Imóveis Declarados: O imóvel deve ter sido informado na Declaração de Ajuste Anual
(DAA) relativa ao exercício de 2024, ou seja, não pode ser um imóvel adquirido durante o ano de 2024.
3. Tributação de 4%: O contribuinte pagará 4% de Imposto de Renda sobre a diferença entre o valor de mercado atualizado e o custo de aquisição do imóvel.
4. Prazo: A opção pela atualização deve ser formalizada até 16 de dezembro de 2024, mediante o envio da Declaração de Opção pela Atualização de Bens Imóveis (Dabim) e o pagamento integral dos tributos.
Consequências da Atualização do Imóvel.
Ao optar pela atualização, o contribuinte pagará uma alíquota de 4% sobre a diferença entre o valor original de aquisição do imóvel e seu valor de mercado atualizado. Isso oferece algumas vantagens e consequências:
Aumento do Valor Patrimonial: O imóvel passará a ser declarado pelo valor de mercado, o que elevará o patrimônio do contribuinte na Declaração de Imposto de Renda.
Redução de Ganho de Capital Futuro: Ao alienar o imóvel futuramente, o ganho de capital será reduzido, pois o valor de aquisição já terá sido atualizado. Isso pode gerar uma economia tributária expressiva em uma venda posterior.
Tributação Definitiva: O imposto de 4% pago sobre a atualização é definitivo e não poderá ser compensado ou deduzido de outros tributos.
Alienação do Imóvel Antes de 15 Anos
Caso o contribuinte opte pela atualização e decida alienar o imóvel em um prazo menor que 15 anos após a atualização, a legislação prevê uma fórmula de cálculo para o ganho de capital, de modo a considerar a proporção de tempo decorrido desde a atualização. A fórmula aplicada leva em consideração o tempo de posse após a atualização, com a aplicação de percentuais proporcionais.
Os percentuais de redução do ganho de capital são progressivos, conforme o tempo desde a atualização:
0% de redução se a alienação ocorrer em até 36 meses;
0% de redução se a alienação ocorrer em até 36 meses;
16% se ocorrer entre 48 e 60 meses;
E assim por diante, até 100% após 180 meses (15 anos).
Isso significa que, se o imóvel for vendido antes de 15 anos, o contribuinte deverá apurar o ganho de capital utilizando o percentual aplicável conforme o tempo decorrido. A tributação será aplicada sobre o valor de alienação subtraído do valor atualizado do imóvel, segundo a fórmula específica prevista na IN 2222/2024.
Comparação entre IN 2222/2024 e IN 599/2005
Para entender melhor as vantagens da IN 2222/2024, é útil compará-la com a IN 599/2005, que ainda rege a apuração de ganho de capital em muitas situações. Veja abaixo as principais diferenças:
Considerações Finais
A Instrução Normativa RFB n.º 2222/2024 traz uma nova oportunidade para os contribuintes atualizarem o valor de seus imóveis, oferecendo uma forma de antecipar a tributação com uma alíquota reduzida. Essa medida é especialmente interessante para aqueles que possuem imóveis que se valorizaram significativamente ao longo do tempo.
Por outro lado, a IN 599/2005 continua sendo vantajosa em casos específicos, como a isenção de ganho de capital na venda de imóveis residenciais, quando o valor é reinvestido em outra propriedade.
Cada caso deve ser analisado individualmente, e o contribuinte deve avaliar qual das opções melhor se aplica à sua situação patrimonial e às suas expectativas de alienação de bens no futuro.
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