Em recente decisão no Superior Tribunal de Justiça — STJ, no Resp 1.819.075-RS, dispôs que os condomínios podem proibir aluguel através de plataformas digitais, como o Airbnb.
Segundo o Ministro Relator Raul Araújo, seguido pela maioria dos ministros da 4ª Turma, se constar na convenção de condomínio, regra impondo destinação residencial, mostra-se inviável o aluguel nestas circunstâncias.
O Ministro Relator, explica que os conceitos de domicílio e residência, são centrados na ideia de permanência e habitabilidade e eles, não combinam com as características de transitoriedade e tempestividade efêmera, que estão presentes na hospedagem através de plataformas digitais de hospedagem.
O voto vencedor descreve a hospedagem pelas plataformas digitais:
"Trata-se de modalidade singela e inovadora de hospedagem de pessoas, sem vínculo entre si, em ambientes físicos de estrutura típica residencial familiar, exercida em inerente profissionalismo por aquele que atua na produção desse serviço para os interessados, sendo a atividade comumente anunciada por meio de plataformas digitais variadas. As ofertas são feitas por proprietários ou possuidores de imóveis de padrão residencial, dotados de espaços ociosos, aptos ou adaptados para acomodar, com certa privacidade e limitado conforto, o interessado, atendendo, geralmente, à demanda de pessoas menos exigentes, como jovens estudantes ou viajantes, estes por motivação turística ou laboral, atraídos pelos baixos preços cobrados”.
Tais locações não se enquadram nas locações regidas pelas leis infraconstitucionais, ou mesmo a locação do Código Civil. Não se enquadram nas locações tipificadas na Lei 8.245/91, seja locação residencial ou mesmo por temporada.
Mesmo na locação por temporada regulada pela Lei 8.245/91, não prevê o aluguel informal e fracionado de quartos existentes num imóvel para hospedagem de distintas pessoas, estranhas entre si. Na locação por temporada tipificada na Lei do Inquilinato, é formalizada para o imóvel servir de residência temporária para determinado locatário, ou seus para familiares e amigos, por prazo não superior a 90 dias.
Também não se trata de hospedagem por hotelaria, tipificado pela Lei 11.771/2008, oferecido de modo formal e profissionalizado, por hotéis e pousadas.
Mas pode ser questionado, e o meu direito de propriedade?
O proprietário condômino, não tem o direito de usar, gozar e dispor livremente do seu imóvel?
Afinal não são poderes inerentes a propriedade?
O proprietário tem sim, os seus direitos garantidos no Código Civil, mas os seus direitos devem ser harmonizados com a segurança, sossego e a saúde dos demais condôminos, observando as razoáveis limitações aprovadas pela maioria dos condomínios.
Caso existindo na convenção condominial, regra impondo a destinação residencial, mostra-se indevido o uso das unidades particulares que desvirtue a finalidade acordada entre os condomínios, que consta na Convenção Condominial.
A figura abaixo é um fragmento de convenção condominial, que demostra que a finalidade da unidade condominial é estritamente residencial, não podendo ter outra finalidade, senão, residência.
Então, no voto do Ministro Raul Araújo, existindo na convenção condominial regra impondo destinação residencial, mostra-se inviável o uso das unidades particulares, que por sua natureza, implique o desvirtuamento daquela finalidade residencial.
Fontes:
Resp nº 1.819.075-RS
https://www.migalhas.com.br/quentes/344000/stj-condominio-pode-proibir-aluguel-por-meio-de-plataformas-digitais
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